原創(chuàng)： 查 君作者：查 君( 華東建筑設(shè)計(jì)研究總院城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院， 上海 200002)
摘要：隨著區(qū)域整體開發(fā)增多，開發(fā)時(shí)間增長(zhǎng)，規(guī)劃設(shè)計(jì)出現(xiàn)了多專業(yè)協(xié)調(diào)、多利益主體協(xié)同等方面的特點(diǎn)。以上海桃浦智創(chuàng)城為例，提出“規(guī) 劃設(shè)計(jì)總控”概念，試圖從規(guī)劃設(shè)計(jì)方式及規(guī)劃管理模式角度切入，從紅線內(nèi)外、地上地下整合方法提出明確控制要求。基于建設(shè)運(yùn)維監(jiān)管角度， 真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的落地性問題。
關(guān)鍵詞：綠色生態(tài)城區(qū)；管控；案例分析
1 綠色生態(tài)城區(qū)
1.1 綠色生態(tài)城區(qū)概念及特征
2018年全國(guó)生態(tài)環(huán)境保護(hù)大會(huì)提出“綠色發(fā)展是構(gòu)建高質(zhì)量現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)體系的必然要求”，2018年1月30日，上海市工程建設(shè)規(guī)范DG/TJ08-2253－2018《綠色生態(tài)城區(qū)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》正式發(fā)布，該標(biāo)準(zhǔn)是我國(guó)第一部地方性綠色生態(tài)城區(qū)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。
綠色生態(tài)城區(qū)是生態(tài)文明建設(shè)思想在城市開發(fā)中的具體化，是綠色經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式和生態(tài)化發(fā)展理念在城市規(guī)劃和建設(shè)中的落實(shí)。綠色生態(tài)城區(qū)是在創(chuàng)新、生態(tài)、宜居的發(fā)展目標(biāo)指導(dǎo)下，在具有一定用地規(guī)模的新開發(fā)區(qū)域或城市更新區(qū)域內(nèi)，通過科學(xué)統(tǒng)籌規(guī)劃、低碳有序建設(shè)、創(chuàng)新精細(xì)管理等諸多手段，實(shí)現(xiàn)空間布局合理、公共服務(wù)功能完善、生態(tài)環(huán)境品質(zhì)提升、資源集約節(jié)約利用、運(yùn)營(yíng)管理智慧高效、地域文化特色鮮明的人、城市及自然和諧共生的城區(qū)。
綠色生態(tài)城區(qū)具有三個(gè)特征。一是全周期，即以可持續(xù)發(fā)展為目標(biāo)，聚焦區(qū)域規(guī)劃、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)全過程，從而落實(shí)綠色、生態(tài)、低碳要求。二是全范圍，即以區(qū)域開發(fā)為基礎(chǔ)，統(tǒng)籌技術(shù)、施工、運(yùn)維，從經(jīng)濟(jì)性出發(fā)進(jìn)行多地塊聯(lián)合開發(fā)，提高空間利用效率，這也導(dǎo)致公共空間代建增多。三是全要素，即以各專項(xiàng)整合為要求，凸顯綜合性、系統(tǒng)性、多樣性。如上海市工程建設(shè)規(guī)范DG/TJ08-2253－2018就涉及開發(fā)建設(shè)過程中的各個(gè)階段、紅線內(nèi)外、多個(gè)專項(xiàng)、多個(gè)主體，具體如表1所示。
表 1 DG/TJ08-2253－2018相關(guān)規(guī)定
1.2 綠色生態(tài)城區(qū)開發(fā)問題
（1）紅線內(nèi)外欠缺統(tǒng)籌，公共空間缺少管控。以往綠色生態(tài)城區(qū)更多關(guān)注地塊紅線內(nèi)，極少涉及規(guī)劃紅線外，對(duì)道路、綠地等非經(jīng)營(yíng)性用地?zé)o明確要求。隨著人們對(duì)公共空間品質(zhì)要求提高，公共空間的人性化設(shè)計(jì)越發(fā)重要。同時(shí)，隨著多地塊聯(lián)合開發(fā)的趨勢(shì)明顯，二級(jí)開發(fā)商會(huì)涉及市政道路和公共綠地代建，這為紅線內(nèi)外統(tǒng)籌建設(shè)提供了條件，從而要求在綠色生態(tài)城區(qū)的規(guī)劃階段就要重視紅線內(nèi)外的統(tǒng)籌與控制，因此在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該對(duì)紅線內(nèi)外統(tǒng)籌考慮。
（2）空間規(guī)劃編制對(duì)多主體利益考慮不足。規(guī)劃設(shè)計(jì)與實(shí)際開發(fā)建設(shè)時(shí)間脫節(jié)導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)成果與實(shí)際利益主體需求不相符也是當(dāng)前綠色生態(tài)城區(qū)主要問題之一。城市空間資源導(dǎo)控、配置涉及城市政府及其行政管理機(jī)構(gòu)、各類開發(fā)企業(yè)、未來目標(biāo)人群乃至廣大公眾的利益訴求。開發(fā)企業(yè)作為城市開發(fā)建設(shè)活動(dòng)的主要參與者與供給者，以經(jīng)濟(jì)利益為主要追求目標(biāo)，往往遵循“價(jià)值挖掘的最大化原則”。
城市政府作為城市建設(shè)活動(dòng)的推動(dòng)者和城市市民利益的代表，一方面需要服務(wù)社會(huì)群眾，提供與經(jīng)營(yíng)管理滿足社會(huì)需求的公眾產(chǎn)品，為公眾提供便捷的生活方式和優(yōu)越的生活環(huán)境，同時(shí)又承擔(dān)獲取經(jīng)濟(jì)收益推動(dòng)城市發(fā)展的任務(wù)，需要獲得開發(fā)企業(yè)的投資轉(zhuǎn)化財(cái)政資金與稅收收入作為城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的財(cái)政保障。因此政府在對(duì)城市土地的配置過程中需要權(quán)衡利弊，兼顧社會(huì)、環(huán)境與經(jīng)濟(jì)效益的協(xié)調(diào)平衡。
未來目標(biāo)人群由于群體和個(gè)人的差異性，對(duì)城市空間需求不一，使得在綠色生態(tài)城區(qū)實(shí)際建設(shè)時(shí)考慮因素遠(yuǎn)多于規(guī)劃設(shè)計(jì)考慮因素。因此綠色生態(tài)城區(qū)應(yīng)充分考慮空間管理主體、空間建設(shè)主體以及空間使用主體的各項(xiàng)需求，其設(shè)計(jì)成果才能順利落地。
（3）專項(xiàng)規(guī)劃類型廣泛，成果之間沖突頻現(xiàn)。隨著城市開發(fā)的復(fù)雜性增加，涉及專業(yè)增加，綠色生態(tài)城區(qū)涉及的專項(xiàng)規(guī)劃數(shù)量增多是當(dāng)前城市開發(fā)建設(shè)追求高品質(zhì)的必然趨勢(shì)，專項(xiàng)規(guī)劃多必然會(huì)存在一定專業(yè)壁壘，造成專項(xiàng)間相互沖突，甚至與管理矛盾，成果可利用性相對(duì)較差，給規(guī)劃管理應(yīng)用帶來困難。專項(xiàng)規(guī)劃之間出現(xiàn)矛盾的必然性在于其編制主體、編制時(shí)間、基礎(chǔ)資料的不統(tǒng)一，而專項(xiàng)規(guī)劃之間的矛盾會(huì)為規(guī)劃的管理帶來極大的困難，無法保障專項(xiàng)規(guī)劃成果的落實(shí)，也就失去了專項(xiàng)規(guī)劃編制的最初意圖。
（4）涉及管理部門多，難以協(xié)調(diào)，責(zé)任主體不清晰。管理部門協(xié)調(diào)是綠色生態(tài)城區(qū)規(guī)劃落地至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)，也是十分困難的一個(gè)環(huán)節(jié)。綠色生態(tài)城區(qū)開發(fā)建設(shè)涉及土地利用和空間布局、交通系統(tǒng)、資源利用、生態(tài)建設(shè)、節(jié)能減排等方面，涉及管理部門包含發(fā)改、規(guī)土、建交、綠化、科教、商務(wù)、水務(wù)、文體、交警等多個(gè)職能部門，各個(gè)部門有自身的利益訴求。在當(dāng)前行政體系下，無論在方案審議、圖紙審批、驗(yàn)收與后續(xù)管理等環(huán)節(jié)都是分權(quán)制，編制管理協(xié)調(diào)難度極大，同時(shí)對(duì)于地塊品質(zhì)提升型控制的部分指標(biāo)，還存在管理主體不清晰的情況，導(dǎo)致規(guī)劃雖有編制但無執(zhí)行。
（5）綠色生態(tài)城區(qū)缺乏動(dòng)態(tài)更新的管理機(jī)制。綠色生態(tài)城區(qū)更應(yīng)著重考慮“實(shí)際建設(shè)需求”，當(dāng)前大多數(shù)綠色生態(tài)城區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)成果缺乏動(dòng)態(tài)維護(hù)。相對(duì)于以往綠色生態(tài)城區(qū)對(duì)規(guī)劃編制技術(shù)、規(guī)則等內(nèi)容研究的重視，規(guī)劃數(shù)據(jù)建庫(kù)及動(dòng)態(tài)更新機(jī)制則重視成都不夠。實(shí)際上，實(shí)時(shí)更新的規(guī)劃數(shù)據(jù)庫(kù)是規(guī)劃工作中一項(xiàng)非常重要的基礎(chǔ)性工作，對(duì)提高規(guī)劃編制質(zhì)量與效率，輔助規(guī)劃管理決策有著極為重要的作用。動(dòng)態(tài)更新管理機(jī)制的缺乏造成規(guī)劃內(nèi)容與建設(shè)現(xiàn)狀不匹配，規(guī)劃設(shè)計(jì)成果無法用于規(guī)劃管理工作中，導(dǎo)致規(guī)劃編制后無法對(duì)建設(shè)起到很好的保障和引導(dǎo)作用，難以指導(dǎo)綠色生態(tài)城區(qū)的開發(fā)建設(shè)。
（6）管控思想有待加強(qiáng)。我國(guó)目前正處于綠色城區(qū)關(guān)鍵的發(fā)展機(jī)遇期，遇到了很多這一時(shí)期的特有問題。城市化前期（即城市化水平在30%以下）的、粗放型的開發(fā)建設(shè)模式、規(guī)劃理論方法、管理決策機(jī)制已無法適應(yīng)當(dāng)前的需求，精準(zhǔn)認(rèn)識(shí)、駕馭當(dāng)前區(qū)域開發(fā)中的規(guī)劃建設(shè)和實(shí)施管理對(duì)造就公平包容、高效能、可持續(xù)的城市生產(chǎn)生活環(huán)境具有重大深遠(yuǎn)的意義[1]。
綠色生態(tài)城區(qū)的管控是對(duì)區(qū)域規(guī)劃、建設(shè)與運(yùn)營(yíng)全過程進(jìn)行約束，保證其在預(yù)設(shè)的合理框架內(nèi)運(yùn)行，是對(duì)城市建設(shè)的設(shè)計(jì)過程、運(yùn)作過程、后續(xù)工程中的積極干預(yù)。管控思想具體在綠色生態(tài)城區(qū)中的應(yīng)用就是要通過對(duì)綠色生態(tài)城區(qū)過程中各個(gè)相關(guān)方充分溝通（政府管理方、相關(guān)設(shè)計(jì)方、開發(fā)方、運(yùn)營(yíng)方與使用方等）。
通過對(duì)區(qū)域現(xiàn)存問題深入分析，對(duì)已有各類成果研究，找出成果之間矛盾與問題，以空間布局為基礎(chǔ)，以設(shè)計(jì)加管理為手段，制定具有可實(shí)施性的開發(fā)建設(shè)導(dǎo)則性文件，明確其內(nèi)部設(shè)計(jì)管理方法和流程，落實(shí)上位規(guī)劃的空間指標(biāo)實(shí)施辦法。設(shè)計(jì)單位不再局限于物質(zhì)形態(tài)設(shè)計(jì)工作，而是既要協(xié)助業(yè)主承擔(dān)管理者角色，同時(shí)也是規(guī)則制定和實(shí)施引導(dǎo)者，并協(xié)調(diào)最終的落實(shí)行動(dòng)[2]。
2 案例研究——上海桃浦智創(chuàng)城
2.1 研究背景
桃浦智創(chuàng)城位于上海市中心城邊緣、普陀區(qū)西北部，智創(chuàng)城規(guī)劃范圍北起滬嘉高速公路，東至真北路，南鄰滬寧鐵路，西至外環(huán)線，土地面積約7.9km2，規(guī)劃人口規(guī)模約2.9萬人，涉及企業(yè)1500多家，總建筑面積428萬m2，其規(guī)劃范圍及用地圖如圖1所示。桃浦智創(chuàng)城于2015年完成城市設(shè)計(jì)深化國(guó)際方案征集，2016年完成控制性詳細(xì)規(guī)劃編制。
同年，桃浦智創(chuàng)城開展并完成了給水、雨水、污水、水系、信息基礎(chǔ)設(shè)施、電力系統(tǒng)、供能、地下空間、文教體衛(wèi)、綠化、直飲水、燃?xì)庀到y(tǒng)、交通系統(tǒng)、市政、管線、環(huán)境設(shè)施、人防、海綿城市、綜合管廊、防災(zāi)、綠色生態(tài)城區(qū)、智慧城市、配網(wǎng)自動(dòng)化、BIM等24個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃。目前桃浦正在啟動(dòng)開展智慧城市建設(shè)導(dǎo)則、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、智能交通專項(xiàng)規(guī)劃以及夜景照明系統(tǒng)規(guī)劃等4個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃的編制工作。28個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃涉及市政、防災(zāi)、交通、地下空間、公服設(shè)施、產(chǎn)業(yè)、生態(tài)、智慧、綠化景觀等多個(gè)不同專業(yè)領(lǐng)域，分別由14個(gè)建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)單位參與編制工作。
2.2 發(fā)現(xiàn)問題
（1）編制深度偏差。通過對(duì)比分析，發(fā)現(xiàn)28個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃中，除了正在編制的4個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃以外，其他24個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃存在三種不同的內(nèi)容深度。其中，15個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃達(dá)到系統(tǒng)圖深度，即明確了總體空間布局要求，但未落實(shí)到各地塊；4個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃提出了整體范圍指標(biāo)體系，或?qū)傮w設(shè)計(jì)提出控制原則；3個(gè)專項(xiàng)規(guī)劃在系統(tǒng)圖紙基礎(chǔ)上，落實(shí)了各地塊管控要求，但對(duì)地塊單元的劃分不盡相同。各專項(xiàng)規(guī)劃編制深度的偏差導(dǎo)致無法直接用這些專項(xiàng)規(guī)劃去引導(dǎo)地塊建設(shè)開發(fā)，難以在空間落實(shí)層面統(tǒng)籌協(xié)調(diào)單個(gè)系統(tǒng)與其他專項(xiàng)內(nèi)容。
（2）成果內(nèi)容不同。通過對(duì)已經(jīng)編制完成的各類專項(xiàng)規(guī)劃與控制性詳細(xì)規(guī)劃進(jìn)行詳細(xì)解讀對(duì)比，不難發(fā)現(xiàn)因存在各規(guī)劃的專業(yè)技術(shù)壁壘，造成同一成果在不同專項(xiàng)中的結(jié)論不一致。例如，就紅線外公共空間部分而言，給水專項(xiàng)與市政專項(xiàng)、地下空間以及控制性詳細(xì)規(guī)劃就英雄天地項(xiàng)目周邊給水管線的管徑存在不同標(biāo)準(zhǔn)；類似問題同樣出現(xiàn)在電力、供能、燃?xì)狻⒕C合管廊、直飲水等市政管線上。同時(shí)，對(duì)自行車租賃點(diǎn)布置、綜合交通與控制性詳細(xì)規(guī)劃也存在出入。地塊紅線內(nèi)同樣存在諸多矛盾，如地下空間范圍、屋頂綠化面積、公廁布局、能源站使用、生態(tài)以及風(fēng)貌相關(guān)指標(biāo)等在各個(gè)專項(xiàng)中要求不一致，內(nèi)容相左。
（3）空間關(guān)系沖突。除了各規(guī)劃之間在數(shù)值及結(jié)論上有所不同之外，由于各專項(xiàng)之間沒有進(jìn)行有效統(tǒng)籌捏合，使得各個(gè)規(guī)劃成果在最終落實(shí)到空間上時(shí)存在空間沖突問題，無法在豎向上或平面上滿足各自規(guī)范所要求的空間要求，使得規(guī)劃必須進(jìn)行調(diào)整。例如，在096-03地塊的方渠路永登路交叉口東南側(cè)布置一處加油站，加油站用地南側(cè)及東側(cè)毗鄰英雄鋼筆廠地塊。由于上海市對(duì)于近代工業(yè)建筑的保護(hù)政策，該地塊被劃入工業(yè)遺產(chǎn)保護(hù)建筑范疇。考慮到加油站的安全防護(hù)距離要求以及道路紅線退界要求，加油站地塊東西向進(jìn)深最寬處僅5m，難以進(jìn)行有效建設(shè)開發(fā)。同時(shí)，原本布置在地塊內(nèi)的10KV開關(guān)站應(yīng)考慮與建筑合建，保證用地集約。但由于該地塊為保留建筑，缺乏新建建筑用地，需要調(diào)整相應(yīng)位置。另外，由于永登路道路紅線寬度較小，造成永登路綜合管廊、雨污水管線、行道樹、路燈及其管線的布置受限，在實(shí)際的空間排布上，部分管網(wǎng)無法在道路紅線內(nèi)得以解決。
（4）建設(shè)時(shí)序矛盾。通過分析出讓地塊紅線內(nèi)外專項(xiàng)規(guī)劃實(shí)施的先后順序，及其與出讓地塊的建設(shè)時(shí)序關(guān)系，發(fā)現(xiàn)建設(shè)時(shí)序?qū)η捌谝?guī)劃設(shè)計(jì)存在較大影響。例如地鐵26號(hào)線在未來總規(guī)中設(shè)有祁連山路站，并與現(xiàn)行軌交11號(hào)線實(shí)現(xiàn)同站換乘，在控規(guī)落實(shí)中要求臨近該換乘站的地塊結(jié)合軌交站點(diǎn)設(shè)置≥3000m2的地下商業(yè)。但從建設(shè)時(shí)序考慮，該地塊即將出讓建設(shè)，而地鐵仍處于規(guī)劃階段，建設(shè)落實(shí)更是在十幾年之后。因此從市場(chǎng)角度出發(fā)，近期的地下空間建設(shè)很難滿足規(guī)劃對(duì)未來的要求。
基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)是地塊開發(fā)建設(shè)及運(yùn)營(yíng)的支撐，開發(fā)建設(shè)時(shí)序上區(qū)域開發(fā)應(yīng)該基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)先行，地塊開發(fā)建設(shè)在后。但因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)計(jì)劃、建設(shè)資金問題及基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)土地征用問題，常會(huì)出現(xiàn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)滯后的情況。例如對(duì)于096-03地塊燃?xì)夤芫€而言，在規(guī)劃中由地塊西側(cè)接入，但地塊西側(cè)目前為近期保留的康健廣場(chǎng)用地，因此該管線的走向涉及與該用地業(yè)主方的協(xié)調(diào)，建議通過近期鋪設(shè)臨時(shí)管線或者重新調(diào)整管線走向的方法解決該問題，如圖1所示。
圖 4 英雄天地地塊燃?xì)夤芫€近遠(yuǎn)期協(xié)調(diào)
（5）實(shí)施工程問題。桃浦智創(chuàng)城項(xiàng)目中英雄天地項(xiàng)目是2個(gè)地塊（096-03地塊、102-01地塊），由一個(gè)開發(fā)商聯(lián)合拿地統(tǒng)一開發(fā)。跨越聯(lián)合開發(fā)地塊之間的市政道路進(jìn)行地下空間開發(fā)，地庫(kù)頂板標(biāo)高確定過程中，對(duì)地面市政道路標(biāo)高及坡度考慮不周全，導(dǎo)致地庫(kù)頂板覆土不足，市政管線無法敷設(shè)。需要與相關(guān)市政設(shè)計(jì)人員、地庫(kù)建筑設(shè)計(jì)人員協(xié)同，重新調(diào)整局部標(biāo)高。
2.3 解決策略——規(guī)劃設(shè)計(jì)管控
基于對(duì)用地紅線內(nèi)外統(tǒng)籌得考慮，地下地上一體化協(xié)同，從技術(shù)實(shí)施性、經(jīng)濟(jì)合理性、時(shí)序統(tǒng)一性三個(gè)維度對(duì)各管控要素進(jìn)行篩選、修正、補(bǔ)充，從而對(duì)區(qū)域?qū)嵤┮?guī)劃設(shè)計(jì)總控。
首先，在近三個(gè)月的工作周期內(nèi)，分別從相關(guān)規(guī)劃編制、專項(xiàng)沖突協(xié)調(diào)、空間落實(shí)優(yōu)化、導(dǎo)則形式模版、二級(jí)市場(chǎng)需求、管控落實(shí)難點(diǎn)等方面，開展技術(shù)與管理的協(xié)調(diào)對(duì)接工作，對(duì)接了包括政府職能部門、規(guī)劃編制單位以及一級(jí)開發(fā)商及意向二級(jí)開發(fā)商三類主體。
其次，對(duì)各專項(xiàng)規(guī)劃進(jìn)行整合，在空間上對(duì)各專項(xiàng)進(jìn)行疊加；并對(duì)各矛盾成果、空間落實(shí)沖突進(jìn)行必要的指標(biāo)修正；根據(jù)現(xiàn)狀建設(shè)實(shí)施情況，在控制要求中增加明確專項(xiàng)規(guī)劃的控制內(nèi)容。對(duì)英雄天地項(xiàng)目，在管控要求中明確增加了對(duì)于10kV開關(guān)站、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、海綿城市、綠色城市、智慧城市、BIM技術(shù)、地鐵出入口、稅收及投資等相關(guān)內(nèi)容。
再次，從便于開發(fā)實(shí)施，降低各類建設(shè)投資的角度出發(fā)，對(duì)于在后期實(shí)施中落地成本壓力大的相關(guān)控制要求指標(biāo)，進(jìn)行必要的修正優(yōu)化。在英雄天地項(xiàng)目中，對(duì)于海綿城市綠色屋頂?shù)目刂埔笪纯紤]現(xiàn)狀保留建筑坡屋頂?shù)膶?shí)際情況，強(qiáng)制要求建設(shè)綠色屋頂會(huì)造成建設(shè)成本的增加，經(jīng)濟(jì)上不盡合理。后續(xù)通過包括增加下凹綠地等手段實(shí)現(xiàn)同樣的建設(shè)目的。
最后，統(tǒng)籌考慮各建設(shè)項(xiàng)目的建設(shè)時(shí)序，統(tǒng)籌配置市政設(shè)施以及公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)，統(tǒng)籌考慮未來藍(lán)圖與近期實(shí)施之間的關(guān)系。在英雄天地項(xiàng)目中對(duì)于即將建設(shè)用地所需要的基礎(chǔ)設(shè)施配建要求，包括燃?xì)庹尽⒛茉凑镜慕ㄔO(shè)提前預(yù)警；對(duì)于管線走向與現(xiàn)狀條件的矛盾從全區(qū)域范圍統(tǒng)一調(diào)整；對(duì)于在規(guī)劃中未來才會(huì)建設(shè)的公共綠地，在近階段要求英雄天地地塊預(yù)留部分集中的綠化廣場(chǎng)用地對(duì)外開放，滿足近期公共開敞空間的配比需求。通過上述的協(xié)調(diào)、篩選、修正、補(bǔ)充，最終形成試點(diǎn)項(xiàng)目“1+1”的成果模式，即開發(fā)建設(shè)“通則+實(shí)施細(xì)則”成果內(nèi)容。
其中《通則》從地塊內(nèi)部建設(shè)、公共部分建設(shè)、全流程管理三方面指導(dǎo)桃浦智創(chuàng)城地區(qū)的整體開發(fā)，通則中增加產(chǎn)業(yè)定位相關(guān)內(nèi)容，包括注冊(cè)資金固定資產(chǎn)投資；平均產(chǎn)稅標(biāo)準(zhǔn)等明確產(chǎn)業(yè)準(zhǔn)入門檻。對(duì)用地物業(yè)提出持有比例，年限，登記和銷售最小單位等要求。
《實(shí)施細(xì)則》則是對(duì)各地塊項(xiàng)目提出具體的建設(shè)要求，由指標(biāo)及圖則組成，并通過建筑全生命周期表的形式，明確落實(shí)到土地出讓條件中。混合用地建筑量比例、徑流消減量、避難場(chǎng)地、避難建筑、避難場(chǎng)所、防災(zāi)公共設(shè)施、防災(zāi)配套設(shè)施、交通設(shè)施、建筑單體預(yù)制率、保障房比例、中小套型比例、物業(yè)持有率、持有年限、銷售最小單位、登記最小單位等剛性指標(biāo)寫入土地出讓合同。透水鋪裝率、綠色屋頂綠、下沉綠地率、綠地硬化比例、通透率等彈性指標(biāo)采用給予一定幅度范圍的形式，根據(jù)需要寫入土地出讓合同。智慧服務(wù)入口、公共WiFi、分散式蓄水池、生態(tài)堤岸、下凹綠地透水鋪裝等引導(dǎo)指標(biāo)作為建議指標(biāo)引導(dǎo)方向；根據(jù)需要寫入土地出讓合同。同時(shí)按照項(xiàng)目實(shí)施階段的不同，將這些指標(biāo)歸入建設(shè)管理、功能管理、運(yùn)營(yíng)管理、建筑節(jié)能環(huán)保以及特別約定幾個(gè)階段，分別管控。
將開發(fā)建設(shè)分為六個(gè)階段進(jìn)行全流程管理，每個(gè)階段，每個(gè)要素確定了監(jiān)管主體，開發(fā)商需要提供的內(nèi)容，以及監(jiān)管主體需要審查具體事宜。具體包括項(xiàng)目立項(xiàng)階段，土地使用權(quán)取得和核定規(guī)劃條件階段，設(shè)計(jì)方案審批和用地規(guī)劃許可證階段，設(shè)計(jì)文件審查和工程規(guī)劃許可證、施工許可證審批階段，施工監(jiān)督與工程驗(yàn)收，運(yùn)營(yíng)管理階段。
3 結(jié)語
隨著區(qū)域整體規(guī)劃設(shè)計(jì)與短期開發(fā)之間矛盾沖突加大，管理者更需要建設(shè)項(xiàng)目的管控來實(shí)現(xiàn)最初的區(qū)域整體規(guī)劃設(shè)計(jì)。針對(duì)目前區(qū)域開發(fā)建設(shè)中規(guī)劃設(shè)計(jì)與管理實(shí)施脫節(jié)，導(dǎo)致規(guī)劃設(shè)計(jì)實(shí)施性低的問題，桃浦智創(chuàng)城提出“規(guī)劃設(shè)計(jì)總控”概念，從規(guī)劃設(shè)計(jì)方式及規(guī)劃管理模式角度切入，以落地實(shí)施為目的，試圖能夠建立一套有效的規(guī)劃管理機(jī)制，從紅線內(nèi)外、地上地下等各位置空間提出明確控制要求，從建設(shè)運(yùn)維監(jiān)管角度真正實(shí)現(xiàn)規(guī)劃的落地性問題。
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作者簡(jiǎn)介
查君，教授級(jí)高級(jí)工程師，注冊(cè)規(guī)劃師，注冊(cè)咨詢師。現(xiàn)供職于華東建筑設(shè)計(jì)研究總院城市空間規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院。
