作者：顧靜，宛霞
摘要
為適應北京市人口老齡化的發展趨勢，使既有多層老舊住宅公共空間垂直交通適老化改造項目滿足老年人對居住建筑“安全、自主、健康、適用”的基本要求，改善居住在多層老舊住宅中老年人的生活及出行條件，提升老舊住宅環境的居住品質，我們將調研收集到的北京市1990年前建成投入使用的未安裝電梯的6層及6層以下的住宅近1500個標準單元，抽取具有典型代表的單元式住宅和點式住宅進行分析。
結合多層老舊住宅建筑的實際情況，研發出適合現有條件，符合國家及北京市現行標準的，可落地實施的解決方案和措施。希望為北京市多層老舊住宅建筑公共空間的適老化改造的建設、管理和使用提供技術支撐與參考。
關鍵詞 建筑改造；多層老舊住宅；垂直交通；載人爬樓機
1 研究背景
2013年9月，國務院以國發(2013)35號發布《關于加快發展養老服務業的若干意見》中明確要求“實施社區無障礙環境改造，各地區要按照無障礙設施工程建設相關標準和規范，推動和扶持老年人家庭無障礙設施的改造，加快推進坡道、電梯等與老年人日常生活密切相關的公共設施改造。”
2015年1月，北京市政府在《關于住宅適老性規劃設計有關意見的通知》[市規發（2015）164號]中也指出，應進一步完善北京市老舊多層住宅建筑的使用功能，提升老舊住宅區的居住品質，以適應社會人口結構老齡化的特點。北京既有多層老舊住宅存量巨大，且在老舊住宅內的現有居民大部分為企業退休職工，該部分人群中90%的人居家養老將成為必然，無障礙出行亦成為老年人不可回避的剛需。
根據調研統計，北京主要城區及郊區未安裝公共空間垂直交通適老化設施的老舊多層住宅單元共約251.5萬套，建筑面積約30063萬m2，因此公共空間垂直交通適老化改造是居住在老舊住宅建筑里的老人“宜居”生活的硬件保障。
2 北京市多層老舊住宅建筑加裝電梯可行性研究
當前多層老舊住宅建筑加裝電梯難以全面推進主要受“技術+環境+社會+資金+個人”等諸多混合因素限制。
2.1 具備加裝電梯條件的多層老舊住宅建筑的分類
通過調研收集到的北京市1990年前建成投入使用的未安裝電梯的6層及6層以下的住宅近1500個標準單元，抽取具有典型代表的單元式住宅和點式住宅分析研究，發現多層老舊住宅加裝電梯與住宅首層出入口方位、樓梯間方位及首層出入口方位與樓梯間所處位置的相應關系、每樓層居住的戶數等因素有關。因此，本次研究根據住宅樓梯間與首層出入口所處的方位是否同側將其歸為2類，同時按照樓梯間和單元式住宅首層出入口所處的方位又將其細分為4種類型，每種類型按照每層擁有居住的戶數再進一步劃分，詳見表1。
表 1 多層老舊住宅分類表
2.2 加裝電梯與住宅建筑的連接方式
目前多層老舊住宅建筑加裝電梯主要有錯層與同層連接2種方式。
錯層連接，指加裝電梯停靠的層間平臺與住戶戶門不在同一樓層，加裝電梯直接與樓梯平臺相連，面向每層的樓梯平臺開門，由于電梯不能直接停靠每戶戶門所在樓層平面，需要在上或下半層樓梯入戶，沒有完全解決無障礙出行的問題。
同層連接，指加裝電梯停靠的層間平臺與住戶戶門位于同一樓層面，如果原住宅樓梯為雙跑直梯，加裝電梯停靠的層間平臺或與每戶的陽臺連接，或與住戶的功能用房連接，改變了住戶原有的入戶方式；如果原住宅樓梯為單跑直梯，加裝電梯可直接停靠在每戶戶門的層間平臺上，真正實現無障礙通行。
為了將研究成果形成通用模式，方便相關人員理解和應用，我們針對每種有條件加裝電梯的住宅類型分別給出了加裝電梯方案的簡圖，見表2。
表 2 多層老舊住宅加裝電梯簡圖
注：由于資料調研和實地調研均未發現C1、E1戶型，因此未列入本研究范圍，僅對表中的8種住宅類型進行了可能加裝電梯的分析。
2.3 多層老舊住宅建筑加裝電梯的改造原則
2.3.1 安全性原則
多層老舊住宅建筑加裝電梯應滿足結構安全、消防安全、無障礙通行安全、電梯安裝及使用安全要求，且滿足國家、地方現行規范對日照、采光、通風、隔聲等方面的相關規定。
2.3.2 最少干預原則
加裝電梯的設置應對相鄰建筑日照、視線干擾及室外道路、綠化、景觀小品的影響減至最少；且對室外管網先行避讓，必須改造時，應將改造量減少到最小；另外，加裝電梯的構件，宜盡量采用鋼結構構件，盡量縮短施工周期，減少對周圍環境的干擾。
2.3.3 系統性原則
加裝電梯作為原有住宅建筑的組成部分，除上述必須遵從的改造原則外，總體上還應從節約用地的角度整體考慮其布局形式，單體構造處理上還應與原房屋的保溫、節能、防水工程形成完整的封閉系統，且滿足國家及地方現行規范的要求。同時，由于加裝電梯受條件限制，與臥室緊鄰布置時，應采取有效的隔聲和減振措施，達到國家現行規范對住宅噪聲的要求。
2.4 加裝電梯的日照分析
在調研過程中發現，通常多層老舊住宅建筑間距是按＞1.6倍的建筑高度布置的。為了確保老舊住宅加裝電梯后不降低相鄰住宅的原有日照標準，應合理確定加裝電梯部分的建筑寬度和高度。
由于其寬度主要受電梯轎廂尺寸和輪椅通行尺寸的影響，因此模擬分析總圖日照時，考慮輪椅回轉的空間與通行的寬度，假定設計2.4m和3.6m兩種加裝電梯建筑寬度作為分析邊界條件，同時將多層老舊住宅常見的室內外高差0.3m、0.6m、0.9m納入分析。經由粗略日照分析及計算，在1.6倍建筑高度的樓間距情況下，室內外高差為0.3m時，多層建筑加裝電梯凸出樓體2.4～3.6m情況下，將對北面建筑產生不同程度的日照遮擋，住宅5層日照遮擋加重，6層建筑基本滿足日照要求。室內外高差為0.6m時，5層高的住宅對相鄰住宅可能會產生一定日照遮擋，6層建筑基本滿足日照要求。對于同樣建筑高度，室內外高差0.9m時，不會降低相鄰住宅的原有日照標準。
如若多層老舊住宅加裝電梯采用錯層連接方式，建議加裝電梯的頂部和原住宅屋頂錯半層高度，減少對相鄰住宅的日照遮擋。同時，當加裝電梯部分的建筑寬度和高度控制在一定范圍內時，分析結果表明不會降低相鄰住宅的原有日照標準。
2.5 加裝電梯的實施模式
2.5.1 面積補償模式
根據調研并結合居民訪談，通過面積補償模式加裝電梯，實現平層入戶既能解決垂直交通的適老化問題，又容易被居民普遍接受的方式。因為每戶增加使用面積，對于在加裝電梯過程中沒有利益增值而持反對意見的底層住戶有一定的吸引力，更容易與頂層住戶達成一致意見。
實現此種模式主要采用兩種方式：一是加裝電梯的停靠平臺與每戶的陽臺平層連接，通過封陽臺增加室內面積；二是加裝電梯的停靠平臺與每戶新增的室內空間相連接，改變入戶方式及位置并重新整合住宅空間，此種方式由于增加的占地與建筑面積較多，且建設成本較高，政府部門不建議推廣的模式。
2.5.2 普通增建模式
普通增建模式是指加裝電梯或貼臨原有住宅，或與原有住宅通過連廊連接，且不增加戶內使用面積。此種建設模式的優勢在于借助附加結構，將現代化的施工技術與原有住宅進行結合，在對原有住宅進行加建改造的同時，也使其換發了新的生機。本研究表2中列舉的加裝電梯簡圖均為此模式。
2.5.3 加裝電梯的籌資模式
(1)政府財政支持模式。北京市政府為了解決居住在多層老舊住宅建筑中老年人上下樓難的社會問題，從政策和資金上給予了大力支持。在頒發的《關于北京市既有多層住宅增設電梯的若干指導意見》[京建發（2010）590號]、《關于住宅適老性規劃設計有關意見的通知》[市規發（2015）164號]、《北京市2016年既有多層住宅增設電梯試點工作實施方案》[京建發（2016）312號]等系列文件中均體現出政府為多層老舊住宅建筑適老化的剛性需求提供政策和資金方面的有力保障。
此外，為了破解北京多層老舊住宅建筑加裝電梯資金缺乏的困境，建議政府財政部門從每年的財政及稅收中設立一定的專項基金用于推動多層老舊住宅建筑加裝電梯，也可以從專門的住宅公積金收益中拿出部分用于加梯建設。財政支持加梯后，由居民刷卡有償付費使用。
(2) 政府和居民共同投資模式。采取政府和居民共同投資，各出資一定的比例，由第三方運營管理模式。在一定程度上減輕居民的費用，又能減輕政府財政負擔，推動多層老舊住宅建筑加梯建設。根據《物權法》等法律、法規規定，業主作為房屋的所有權人，對房屋專有部分享有所有權，對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權力，是否加裝電梯，用何形式加梯是所有業主的共同決定。政府部門應在充分尊重業主意愿的基礎上，加強引導，商定出資比例，采取定額定向補貼的模式促進改造，且不可大包大攬。
(3)加建房屋補貼模式。在相關部門允許的條件下，在原有住宅頂層或者外圍加建一定面積的用房出售或出租，所得資金用于電梯設備及安裝費用，而居民只需繳納一定的資金用于電梯設備日常維護，從而減輕居民負擔。此種模式需要成立專門的機構和負責人，對于各類經費進行管理、分配。
(4)單位包攬模式。在適老化改造安裝電梯進程中，所有改造費用及運營費用均由單位承擔，社區居民享受使用電梯的便利即可。這一模式適用于經費充足且管理較好的單位，不具有普適性。
(5)電梯廠商投資模式。隨著電梯成本及消費模式的轉變，由電梯廠商投資建設，居民有償使用的模式已逐漸被認可，并有成功案例。即對電梯廠商來說，以加裝的電梯設備做為投資，根據其實際運營情況來收取服務費用，還可以借助電梯平臺，開發諸如廣告、信息采集、產品直銷等增值服務和成本回收。
這意味著電梯乘客采用刷卡付費的方式，選擇個性化服務，乘梯者付費，不乘梯就不用付費，改變了電梯付費按戶分攤的模式，但這種投資模式的回報周期較長。如果政府對電梯投資商給予一定比例的經濟補償，這也是一種較為可行的運作模式。
2.6 加裝電梯的相關流程
目前根據北京市相關管理規定，加裝電梯建設的環節和要求可根據實際情況有所減免，具體實施流程如圖1所示。
圖 1 多層老舊住宅加裝電梯主要環節及內容框圖
目前，北京城區設有多層老舊住宅加裝電梯試點工作管理部門東城區、西城區、朝陽區、石景山區設在區住房和城鄉建設委員會，海淀區和豐臺區設在區房屋管理局。
2.7 加裝電梯存在的問題及建議
多層老舊建筑加裝電梯存在的主要問題是投資較大，資金難籌措；項目運作周期長，工作量大，很多小區因此都沒能堅持到最后的成功；由于各個小區的基礎建設條件不同，加裝電梯項目投資相差很大，過高的投資也是推進加梯工作的主要障礙。因此，加裝電梯的工作需要多方發動群眾，協調各種社會力量發揮作用。建議借助行業協會，組織協調電梯廠家、施工單位及科研技術部門共同努力，協助政府和老百姓，推動工作開展。同時，建議政府不斷修正辦事方法，縮減審批流程，增強辦事效率。此外，在實施層面探索多種方法，如企業運作、市場化，借鑒優質案例，不斷探索完善新的運作模式。
3 對北京市多層老舊住宅建筑加裝爬樓機的研究
在大量調研和研討過程中，隨著對多層老舊住宅建筑公共空間垂直交通問題的深入研究，發現有相當一部分多層老舊住宅建筑受條件限制無法加裝電梯，或者即使加裝了電梯，依然無法平層入戶，不能徹底解決老人自由上下樓的問題。面對“最后的半跑樓梯”，也許已經使健康老人的出行得到了較大改善，但對高齡或行走不便的老人仍然存在無法逾越的障礙，無障礙出行問題依然沒有徹底解決。因此，需要拓寬思路，尋求新的解決方式——加裝載人爬樓機。
3.1 載人爬樓機的分類
載人爬樓機適用于上下樓梯需要無障礙通行的殘疾人和老年人，主要分為有軌式和無軌式兩類，每類基本有座椅式、踏板式和組合式3種形式。使用時選用哪種形式，主要在于該設備占用的空間尺度。
由于在公共空間內加裝設備，首先要滿足消防通行的安全需求，因此有軌踏板式更容易實現這一目標，且方便實施。本項研究僅對有軌式爬樓機做詳細探討。而無軌式載人爬樓機，需要有人輔助才能完成上下樓，不能獨立操作，因此，未對無軌式載人爬樓機做進一步研究。
3.2 加裝載人爬樓機的條件
通過研究我們發現多層老舊住宅加裝載人爬樓機除受樓梯間梯段寬度和住戶經濟條件的制約外，基本不受其他因素的影響，是易于推廣的一種解決無障礙垂直交通的方案。
以某品牌智能代步器為例，主機前平面距墻140mm，也就是說，該設備安裝后樓梯梯段寬度將減少140mm，能否加裝爬樓機主要受樓梯間寬度的限制。因此，技術人員現場踏勘時應了解樓梯間及梯段凈寬是否有加裝爬樓機的條件，如加裝爬樓機后的梯段凈寬能滿足現行GB50016—2014《建筑設計防火規范》對住宅疏散樓梯安全通行寬度的要求，則可加裝。
3.3 具備加裝載人爬樓機條件的多層老舊住宅建筑分析
重點分析調研收集的北京市城區的1500個標準住宅單元的建筑層高及樓梯間寬度，總結歸納出既有多層老舊住宅呈現出建造年代不同，樓梯間寬度和高度不同的特點。因此研究將1990年以前建造的6層及6層以下老舊住宅建筑按年代分類，詳見表3。
表 3 多層老舊住宅樓梯間凈尺寸調研數據參考表
表3中調研資料表明：1950年—1970年建造的多層老舊住宅樓梯間凈寬度均≥2720mm，使加裝載人爬樓機有了安裝空間，為沒有條件加裝電梯的居家老人能夠方便出行帶來了福音。同時，依據調研資料統計出1970年—1980年多層老舊住宅的層高多數為2.7m，而1970年以前建造的住宅層高多數為3.0m及3.0m以上，加裝載人爬樓機應根據住宅層高的不同，和室內外高差的不同進行設計。
3.4 加裝載人爬樓機的設計要點
(1)安裝在樓梯扶手或墻壁一側，安裝后腳踏板收起時保證樓梯通行疏散的凈寬度應≥1m。
(2)加裝載人爬樓機火災時應斷電，且停止使用。(3)加裝載人爬樓機額定載重量宜≤150kg。
(4)加裝載人爬樓機額定速度宜選0.125～0.32m/s；提供220V的居民用電。
3.5 加裝載人爬樓機特色分析
通過加裝載人爬樓機與加裝電梯進行對比分析，各自呈現出的特點詳見表4。
表 4 多層老舊住宅加裝電梯、加裝載人爬樓機對比表
4 結語
當前在北京居住用地緊張的情況下，對既有多層老舊住宅建筑進行適老化改造建設是積極應對人口老齡化的一項具有戰略性和前瞻性的重大舉措，是最有效、最經濟的提升建筑適老化的方式，也是整體提升老年人居住生活幸福感，打造適老宜居社區的重要支撐和保障。
通過對多層老舊住宅建筑的適老化改造技術的研究，形成適老化改造關鍵技術體系，在節約社會資源的基礎上，改善居住環境的適老化水平、提高老年人居住的安全性和便利性，能夠起到積極的示范和推廣作用。
作者簡介
顧靜，1965年生，高級建筑師，國家一級注冊建筑師，主要研究智能化寫字樓、教育建筑、醫療建筑及既有建筑的改造。現供職于北京建工建筑設計研究院。
文章來源：顧靜，宛霞
